Doppelt so viel Miete durch Modernisierung?

Viele Mieter kommen mit einem Mieterhöhungsschreiben wegen einer Modernisierungsmaßnahme in unsere Kanzlei. Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete verdoppeln, ja sogar verdreifachen kann. Aus rechtlicher Sicht, sind solche Mieterhöhungen legal. Möglich macht dies die Modernisierungsumlage, die besagt, dass der Vermieter die Kosten einer Modernisierung auf die Miete umlegen darf. So kann der Vermieter beispielsweise eine Dachsanierung, neue Elektroleitungen oder einen Aufzug ankündigen. Investoren benutzen das Gesetz gerne dazu, um Mieter loszuwerden. Tatsache ist, dass sich eine leere Wohnung gewinnbringender verkaufen lässt, als eine vermietete. Diese Art der Entmietung nimmt in Ballungszentren zu.

 

Grundsätzlich gilt, dass nur Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden dürfen. Dagegen sind Instandsetzungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen vom Vermieter zu bezahlen.

Die Abgrenzung ist nicht immer einfach. Von Instandsetzungen ist auszugehen, wenn Schäden beseitigt werden, die aufgrund von Abnutzung, Alter oder Wettereinflüssen entstanden sind. Instandsetzungen liegen zum Beispiel vor, wenn alte morsche Fenster ausgewechselt werden, die Hausfassade neu verputzt wird, eine defekte Heizungsanlage ersetzt wird oder defekte Elektroleitungen erneuert werden. Werden beispielsweise Fenster und Türen von außen gestrichen, dann handelt es sich hierbei um eine Instandhaltungsmaßnahme.

 

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind demnach vom Vermieter zu bezahlen.

 

Als Modernisierung wird dagegen eine Maßnahme des Vermieters bezeichnet, welche am Haus oder in der Wohnung vorgenommen wird und durch welche Energie eingespart wird, der Wasserverbrauch reduziert wird, der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird (z.B. den Anbau eines Balkons), die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (z.B. durch den Einbau eines Aufzug) oder durch Ausbauten neuer Wohnraum geschaffen wird.

 

Die Abgrenzung kann im Einzelnen schwierig sein, weshalb die Prüfung durch einen Rechtsanwalt wichtig ist.

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